БЛОГ
Не любой офис принесёт деньги: какие объекты будут востребованы в Новосибирске
Какие характеристики влияют на ликвидность офисной недвижимости.
На рынке коммерческой недвижимости много объявлений о продаже офисов. Но стоит компании сформулировать конкретный запрос, и широкий выбор быстро исчезает.
Разбираем, какие характеристики влияют на ликвидность офисной недвижимости: площадь, локация, отдельный вход, парковка, инженерия и возможность приобрести целое здание.
Предположим, покупателю требуется не кабинет на 50–100 м² и не несколько помещений в обычном бизнес-центре, а собственное офисное здание:
Разбираем, какие характеристики влияют на ликвидность офисной недвижимости: площадь, локация, отдельный вход, парковка, инженерия и возможность приобрести целое здание.
Предположим, покупателю требуется не кабинет на 50–100 м² и не несколько помещений в обычном бизнес-центре, а собственное офисное здание:
- площадью около 2–3 тыс. м²;
- в центральной части Новосибирска;
- недалеко от метро;
- с современной инженерией;
- с нормальной парковкой;
- с возможностью разместить штаб-квартиру одной компании.
Объявлений много, подходящих объектов мало
В продаже представлены небольшие офисы, отдельные этажи, помещения на первых этажах жилых домов, бывшие административные здания и крупные объекты смешанного назначения.
Но большинство вариантов не соответствует корпоративному запросу хотя бы по одному из ключевых параметров:
После проверки юридической структуры, полезной площади, состояния здания, транспортной доступности, парковки и возможности единоличного владения десятки объектов часто превращаются в два-три условно подходящих варианта.
Самый востребованный формат - не самый большой
Для региональных компаний, банков, IT-бизнеса, проектных организаций и представительств крупных корпораций особенно интересен диапазон примерно от 2 до 3 тыс. м².
Такого здания достаточно для размещения полноценной штаб-квартиры, но оно не создаёт избыточных расходов, характерных для крупных бизнес-центров.
Компания получает:
В продаже представлены небольшие офисы, отдельные этажи, помещения на первых этажах жилых домов, бывшие административные здания и крупные объекты смешанного назначения.
Но большинство вариантов не соответствует корпоративному запросу хотя бы по одному из ключевых параметров:
- неудобная или периферийная локация;
- устаревшая инженерия;
- недостаток парковочных мест;
- сложная структура собственности;
- арендаторы, которых невозможно быстро выселить;
- отсутствие современного делового облика;
- чрезмерная площадь и, соответственно, слишком большой бюджет покупки.
После проверки юридической структуры, полезной площади, состояния здания, транспортной доступности, парковки и возможности единоличного владения десятки объектов часто превращаются в два-три условно подходящих варианта.
Самый востребованный формат - не самый большой
Для региональных компаний, банков, IT-бизнеса, проектных организаций и представительств крупных корпораций особенно интересен диапазон примерно от 2 до 3 тыс. м².
Такого здания достаточно для размещения полноценной штаб-квартиры, но оно не создаёт избыточных расходов, характерных для крупных бизнес-центров.
Компания получает:
- отдельный адрес;
- собственную входную группу;
- возможность контролировать доступ;
- узнаваемый фасад;
- единые стандарты эксплуатации;
- возможность разместить вывеску;
- независимость от соседних собственников.
Почему центральная локация сохраняет преимущество
Даже при распространении удалённой и гибридной работы качественный офис не теряет значения. Меняется лишь отношение компаний к его выбору.
Работодателю важно, чтобы сотрудникам было удобно добираться до офиса, а клиентам и партнёрам было легко найти здание. Поэтому центральный район и пешая доступность от метро остаются одними из главных факторов спроса.
Дополнительное преимущество даёт сформированное деловое окружение: соседство с бизнес-центрами, банками, ресторанами, гостиницами и объектами городской инфраструктуры.
Хорошая деловая локация понятна рынку без долгих объяснений.
Парковка становится частью продукта
Для центральной части Новосибирска парковка давно превратилась в дефицитный ресурс.
Для корпоративного покупателя хороший парковочный коэффициент может оказаться важнее дополнительного торгового помещения на первом этаже.
Большие окна и свободная планировка - не только вопрос эстетики
Современное офисное здание должно позволять покупателю организовать пространство под собственную структуру.
Большое количество окон на всех сторонах фасада обеспечивает хорошее естественное освещение и позволяет делить этаж на кабинеты, переговорные и рабочие зоны без появления тёмных помещений.
Свободная планировка, увеличенная высота потолков, достаточное количество мокрых точек, раздельные санитарные узлы и два достаточное количество лифтов делают этаж пригодным как для open space, так и для кабинетной модели.
Таким образом, одно здание может быть адаптировано под совершенно разные компании без изменения его базовой архитектуры.
Что происходит с ценами
Рынок офисной недвижимости Новосибирска крайне неоднороден.
Готовые здания целиком могут предлагаться примерно от 150–220 тыс. рублей за квадратный метр, но зачастую они уступают новым проектам по инженерии, архитектуре, парковке или юридической структуре.
В новых проектах крупные офисные блоки встречаются в диапазоне примерно 250–300 тыс. рублей за квадратный метр. Отдельные качественные этажи и премиальные офисные предложения достигают 450–500 тыс. рублей за квадратный метр.
Поэтому ориентир порядка 300–350 тыс. рублей за квадратный метр для современного самостоятельного офисного продукта в центре города уже нельзя автоматически считать завышенным.
Главный вопрос заключается не только в цене метра, но и в том, что получает покупатель:
Почему дефицит может усилиться
Большая часть существующего качественного предложения будет постепенно вымываться с рынка. Одни помещения приобретают компании для собственного использования, другие уходят инвесторам, третьи дробятся между несколькими собственниками.
При этом появление нового отдельно стоящего офисного здания в центре города - длительный и сложный процесс. Нужны подходящий участок, градостроительные возможности, финансирование и несколько лет на проектирование и строительство.
Поэтому современные компактные офисные здания, которые выйдут на рынок в ближайшие годы, могут оказаться в ситуации минимальной прямой конкуренции.
По мере строительной готовности и сокращения числа сопоставимых вариантов цена таких объектов способна увеличиваться.
Главный вывод
На офисном рынке Новосибирска нет дефицита квадратных метров вообще. Есть дефицит качественного, целостного и понятного корпоративному покупателю продукта.
Особенно мало отдельно стоящих зданий площадью около 2–3 тыс. м² в центральных районах, рядом с метро и с достаточным количеством парковочных мест.
Именно поэтому такие объекты следует оценивать не только через среднюю цену квадратного метра. Их стоимость формируют редкость предложения, возможность единоличного владения, качество архитектуры и способность здания стать полноценной штаб-квартирой компании.
Иногда самое ценное в недвижимости - не количество метров. А отсутствие достойной альтернативы.
Даже при распространении удалённой и гибридной работы качественный офис не теряет значения. Меняется лишь отношение компаний к его выбору.
Работодателю важно, чтобы сотрудникам было удобно добираться до офиса, а клиентам и партнёрам было легко найти здание. Поэтому центральный район и пешая доступность от метро остаются одними из главных факторов спроса.
Дополнительное преимущество даёт сформированное деловое окружение: соседство с бизнес-центрами, банками, ресторанами, гостиницами и объектами городской инфраструктуры.
Хорошая деловая локация понятна рынку без долгих объяснений.
Парковка становится частью продукта
Для центральной части Новосибирска парковка давно превратилась в дефицитный ресурс.
Для корпоративного покупателя хороший парковочный коэффициент может оказаться важнее дополнительного торгового помещения на первом этаже.
Большие окна и свободная планировка - не только вопрос эстетики
Современное офисное здание должно позволять покупателю организовать пространство под собственную структуру.
Большое количество окон на всех сторонах фасада обеспечивает хорошее естественное освещение и позволяет делить этаж на кабинеты, переговорные и рабочие зоны без появления тёмных помещений.
Свободная планировка, увеличенная высота потолков, достаточное количество мокрых точек, раздельные санитарные узлы и два достаточное количество лифтов делают этаж пригодным как для open space, так и для кабинетной модели.
Таким образом, одно здание может быть адаптировано под совершенно разные компании без изменения его базовой архитектуры.
Что происходит с ценами
Рынок офисной недвижимости Новосибирска крайне неоднороден.
Готовые здания целиком могут предлагаться примерно от 150–220 тыс. рублей за квадратный метр, но зачастую они уступают новым проектам по инженерии, архитектуре, парковке или юридической структуре.
В новых проектах крупные офисные блоки встречаются в диапазоне примерно 250–300 тыс. рублей за квадратный метр. Отдельные качественные этажи и премиальные офисные предложения достигают 450–500 тыс. рублей за квадратный метр.
Поэтому ориентир порядка 300–350 тыс. рублей за квадратный метр для современного самостоятельного офисного продукта в центре города уже нельзя автоматически считать завышенным.
Главный вопрос заключается не только в цене метра, но и в том, что получает покупатель:
- отдельное здание или самостоятельный этаж;
- парковку;
- современную инженерию;
- архитектурное качество;
- удобную транспортную доступность;
- возможность гибкого зонирования;
- прогнозируемую стоимость эксплуатации.
Почему дефицит может усилиться
Большая часть существующего качественного предложения будет постепенно вымываться с рынка. Одни помещения приобретают компании для собственного использования, другие уходят инвесторам, третьи дробятся между несколькими собственниками.
При этом появление нового отдельно стоящего офисного здания в центре города - длительный и сложный процесс. Нужны подходящий участок, градостроительные возможности, финансирование и несколько лет на проектирование и строительство.
Поэтому современные компактные офисные здания, которые выйдут на рынок в ближайшие годы, могут оказаться в ситуации минимальной прямой конкуренции.
По мере строительной готовности и сокращения числа сопоставимых вариантов цена таких объектов способна увеличиваться.
Главный вывод
На офисном рынке Новосибирска нет дефицита квадратных метров вообще. Есть дефицит качественного, целостного и понятного корпоративному покупателю продукта.
Особенно мало отдельно стоящих зданий площадью около 2–3 тыс. м² в центральных районах, рядом с метро и с достаточным количеством парковочных мест.
Именно поэтому такие объекты следует оценивать не только через среднюю цену квадратного метра. Их стоимость формируют редкость предложения, возможность единоличного владения, качество архитектуры и способность здания стать полноценной штаб-квартирой компании.
Иногда самое ценное в недвижимости - не количество метров. А отсутствие достойной альтернативы.