БЛОГ
«Совсем всё плохо?» Что на самом деле происходит на рынке земли
Моя оценка рынка не ограничивается только словами «плохо» или «хорошо». Что важно учесть?
Почти каждый разговор с клиентом, партнёром или коллегой сейчас начинается одинаково:
- Что происходит на рынке? Совсем всё плохо?
Я слишком долго работаю с недвижимостью, прошёл несколько кризисов и множество непростых периодов, чтобы оценивать рынок только словами «плохо» или «хорошо».
В любой сложной ситуации всегда есть те, кому действительно тяжело. Есть те, кто держится из последних сил и ждёт, когда всё вернётся в привычное русло. А есть те, кто использует это время, чтобы внедрять новое, накапливать опыт, пересматривать стратегию и приобретать активы.
Чаще всего именно в такие периоды и совершаются сделки, результаты которых становятся заметны через несколько лет.
- Что происходит на рынке? Совсем всё плохо?
Я слишком долго работаю с недвижимостью, прошёл несколько кризисов и множество непростых периодов, чтобы оценивать рынок только словами «плохо» или «хорошо».
В любой сложной ситуации всегда есть те, кому действительно тяжело. Есть те, кто держится из последних сил и ждёт, когда всё вернётся в привычное русло. А есть те, кто использует это время, чтобы внедрять новое, накапливать опыт, пересматривать стратегию и приобретать активы.
Чаще всего именно в такие периоды и совершаются сделки, результаты которых становятся заметны через несколько лет.
Например, сейчас у меня в работе несколько заказчиков, которые ищут земельные участки в высокой степени готовности под строительство жилья и гостиничных объектов.
Пока прорабатывал эти запросы, сформировался отдельный пул предложений:
- участки под строительство многоквартирных домов - МКД;
- площадки под малоэтажное жилищное строительство - МЖС;
- земля под гостиницы и апартаменты;
- участки под торговые и коммерческие объекты;
- крупные территории для комплексного освоения;
- проекты, в которые собственники готовы привлекать инвесторов или партнёров.
Часть вариантов я уже предложил своим заказчикам. Но подумал: возможно, среди моих читателей тоже есть те, кто сейчас рассматривает землю.
Кто-то хочет продать участок, но не понимает, как правильно представить его рынку и кому предложить.
Кто-то ищет землю под конкретный проект и не находит подходящих вариантов в открытых источниках.
А кто-то не хочет покупать участок целиком, но готов войти в партнёрство с собственником: деньгами, строительством, компетенциями или будущими площадями.
Такие предложения у меня тоже есть.
Например, в Барнауле сейчас прорабатывается интересный проект загородного курорта. Есть площадки под жилую застройку в Новосибирске и области, крупные территории, участки с градостроительной документацией и проекты, которым нужен не просто покупатель, а подходящий партнёр.
Рынок земли вообще редко бывает полностью публичным. Значительная часть предложений появляется не в объявлениях, а в разговорах, документах, рекомендациях и прямых обращениях собственников. Поэтому сейчас я формирую отдельный Земельный банк - структурированную базу участков, проектов, документов, контактов собственников и запросов покупателей.
Если вы:
- продаёте земельный участок или земельно-имущественный комплекс;
- ищете площадку под строительство;
- рассматриваете покупку земли как инвестицию;
- готовы войти в проект совместно с собственником;
- можете предложить финансирование или девелоперскую компетенцию,
напишите мне.
Возможно, нужный вам участок уже есть в работе. А если его пока нет - ваш запрос станет ориентиром для дальнейшего поиска.
Потому что вопрос не только в том, что сейчас происходит на рынке. Гораздо важнее - что именно вы собираетесь делать на этом рынке, пока остальные ждут, когда всё станет понятно.
Контакты и быстрый доступ:
Телефон / WhatsApp / Telegram: +7 913 912-4636
Адрес: Новосибирск, ул. Фрунзе, 228, офис 22
Telegram-канал
Канал в MAX
Канал в Дзен
Сайт компании «НАЗАРОВ»
Сайт Александра Назарова
Сайт проекта Дорогой Новосибирск
Электронная версия журнала Дорогой Новосибирск
Пока прорабатывал эти запросы, сформировался отдельный пул предложений:
- участки под строительство многоквартирных домов - МКД;
- площадки под малоэтажное жилищное строительство - МЖС;
- земля под гостиницы и апартаменты;
- участки под торговые и коммерческие объекты;
- крупные территории для комплексного освоения;
- проекты, в которые собственники готовы привлекать инвесторов или партнёров.
Часть вариантов я уже предложил своим заказчикам. Но подумал: возможно, среди моих читателей тоже есть те, кто сейчас рассматривает землю.
Кто-то хочет продать участок, но не понимает, как правильно представить его рынку и кому предложить.
Кто-то ищет землю под конкретный проект и не находит подходящих вариантов в открытых источниках.
А кто-то не хочет покупать участок целиком, но готов войти в партнёрство с собственником: деньгами, строительством, компетенциями или будущими площадями.
Такие предложения у меня тоже есть.
Например, в Барнауле сейчас прорабатывается интересный проект загородного курорта. Есть площадки под жилую застройку в Новосибирске и области, крупные территории, участки с градостроительной документацией и проекты, которым нужен не просто покупатель, а подходящий партнёр.
Рынок земли вообще редко бывает полностью публичным. Значительная часть предложений появляется не в объявлениях, а в разговорах, документах, рекомендациях и прямых обращениях собственников. Поэтому сейчас я формирую отдельный Земельный банк - структурированную базу участков, проектов, документов, контактов собственников и запросов покупателей.
Если вы:
- продаёте земельный участок или земельно-имущественный комплекс;
- ищете площадку под строительство;
- рассматриваете покупку земли как инвестицию;
- готовы войти в проект совместно с собственником;
- можете предложить финансирование или девелоперскую компетенцию,
напишите мне.
Возможно, нужный вам участок уже есть в работе. А если его пока нет - ваш запрос станет ориентиром для дальнейшего поиска.
Потому что вопрос не только в том, что сейчас происходит на рынке. Гораздо важнее - что именно вы собираетесь делать на этом рынке, пока остальные ждут, когда всё станет понятно.
Контакты и быстрый доступ:
Телефон / WhatsApp / Telegram: +7 913 912-4636
Адрес: Новосибирск, ул. Фрунзе, 228, офис 22
Telegram-канал
Канал в MAX
Канал в Дзен
Сайт компании «НАЗАРОВ»
Сайт Александра Назарова
Сайт проекта Дорогой Новосибирск
Электронная версия журнала Дорогой Новосибирск
Почему центральная локация сохраняет преимущество
Даже при распространении удалённой и гибридной работы качественный офис не теряет значения. Меняется лишь отношение компаний к его выбору.
Работодателю важно, чтобы сотрудникам было удобно добираться до офиса, а клиентам и партнёрам было легко найти здание. Поэтому центральный район и пешая доступность от метро остаются одними из главных факторов спроса.
Дополнительное преимущество даёт сформированное деловое окружение: соседство с бизнес-центрами, банками, ресторанами, гостиницами и объектами городской инфраструктуры.
Хорошая деловая локация понятна рынку без долгих объяснений.
Парковка становится частью продукта
Для центральной части Новосибирска парковка давно превратилась в дефицитный ресурс.
Для корпоративного покупателя хороший парковочный коэффициент может оказаться важнее дополнительного торгового помещения на первом этаже.
Большие окна и свободная планировка - не только вопрос эстетики
Современное офисное здание должно позволять покупателю организовать пространство под собственную структуру.
Большое количество окон на всех сторонах фасада обеспечивает хорошее естественное освещение и позволяет делить этаж на кабинеты, переговорные и рабочие зоны без появления тёмных помещений.
Свободная планировка, увеличенная высота потолков, достаточное количество мокрых точек, раздельные санитарные узлы и два достаточное количество лифтов делают этаж пригодным как для open space, так и для кабинетной модели.
Таким образом, одно здание может быть адаптировано под совершенно разные компании без изменения его базовой архитектуры.
Что происходит с ценами
Рынок офисной недвижимости Новосибирска крайне неоднороден.
Готовые здания целиком могут предлагаться примерно от 150–220 тыс. рублей за квадратный метр, но зачастую они уступают новым проектам по инженерии, архитектуре, парковке или юридической структуре.
В новых проектах крупные офисные блоки встречаются в диапазоне примерно 250–300 тыс. рублей за квадратный метр. Отдельные качественные этажи и премиальные офисные предложения достигают 450–500 тыс. рублей за квадратный метр.
Поэтому ориентир порядка 300–350 тыс. рублей за квадратный метр для современного самостоятельного офисного продукта в центре города уже нельзя автоматически считать завышенным.
Главный вопрос заключается не только в цене метра, но и в том, что получает покупатель:
Почему дефицит может усилиться
Большая часть существующего качественного предложения будет постепенно вымываться с рынка. Одни помещения приобретают компании для собственного использования, другие уходят инвесторам, третьи дробятся между несколькими собственниками.
При этом появление нового отдельно стоящего офисного здания в центре города - длительный и сложный процесс. Нужны подходящий участок, градостроительные возможности, финансирование и несколько лет на проектирование и строительство.
Поэтому современные компактные офисные здания, которые выйдут на рынок в ближайшие годы, могут оказаться в ситуации минимальной прямой конкуренции.
По мере строительной готовности и сокращения числа сопоставимых вариантов цена таких объектов способна увеличиваться.
Главный вывод
На офисном рынке Новосибирска нет дефицита квадратных метров вообще. Есть дефицит качественного, целостного и понятного корпоративному покупателю продукта.
Особенно мало отдельно стоящих зданий площадью около 2–3 тыс. м² в центральных районах, рядом с метро и с достаточным количеством парковочных мест.
Именно поэтому такие объекты следует оценивать не только через среднюю цену квадратного метра. Их стоимость формируют редкость предложения, возможность единоличного владения, качество архитектуры и способность здания стать полноценной штаб-квартирой компании.
Иногда самое ценное в недвижимости - не количество метров. А отсутствие достойной альтернативы.
Даже при распространении удалённой и гибридной работы качественный офис не теряет значения. Меняется лишь отношение компаний к его выбору.
Работодателю важно, чтобы сотрудникам было удобно добираться до офиса, а клиентам и партнёрам было легко найти здание. Поэтому центральный район и пешая доступность от метро остаются одними из главных факторов спроса.
Дополнительное преимущество даёт сформированное деловое окружение: соседство с бизнес-центрами, банками, ресторанами, гостиницами и объектами городской инфраструктуры.
Хорошая деловая локация понятна рынку без долгих объяснений.
Парковка становится частью продукта
Для центральной части Новосибирска парковка давно превратилась в дефицитный ресурс.
Для корпоративного покупателя хороший парковочный коэффициент может оказаться важнее дополнительного торгового помещения на первом этаже.
Большие окна и свободная планировка - не только вопрос эстетики
Современное офисное здание должно позволять покупателю организовать пространство под собственную структуру.
Большое количество окон на всех сторонах фасада обеспечивает хорошее естественное освещение и позволяет делить этаж на кабинеты, переговорные и рабочие зоны без появления тёмных помещений.
Свободная планировка, увеличенная высота потолков, достаточное количество мокрых точек, раздельные санитарные узлы и два достаточное количество лифтов делают этаж пригодным как для open space, так и для кабинетной модели.
Таким образом, одно здание может быть адаптировано под совершенно разные компании без изменения его базовой архитектуры.
Что происходит с ценами
Рынок офисной недвижимости Новосибирска крайне неоднороден.
Готовые здания целиком могут предлагаться примерно от 150–220 тыс. рублей за квадратный метр, но зачастую они уступают новым проектам по инженерии, архитектуре, парковке или юридической структуре.
В новых проектах крупные офисные блоки встречаются в диапазоне примерно 250–300 тыс. рублей за квадратный метр. Отдельные качественные этажи и премиальные офисные предложения достигают 450–500 тыс. рублей за квадратный метр.
Поэтому ориентир порядка 300–350 тыс. рублей за квадратный метр для современного самостоятельного офисного продукта в центре города уже нельзя автоматически считать завышенным.
Главный вопрос заключается не только в цене метра, но и в том, что получает покупатель:
- отдельное здание или самостоятельный этаж;
- парковку;
- современную инженерию;
- архитектурное качество;
- удобную транспортную доступность;
- возможность гибкого зонирования;
- прогнозируемую стоимость эксплуатации.
Почему дефицит может усилиться
Большая часть существующего качественного предложения будет постепенно вымываться с рынка. Одни помещения приобретают компании для собственного использования, другие уходят инвесторам, третьи дробятся между несколькими собственниками.
При этом появление нового отдельно стоящего офисного здания в центре города - длительный и сложный процесс. Нужны подходящий участок, градостроительные возможности, финансирование и несколько лет на проектирование и строительство.
Поэтому современные компактные офисные здания, которые выйдут на рынок в ближайшие годы, могут оказаться в ситуации минимальной прямой конкуренции.
По мере строительной готовности и сокращения числа сопоставимых вариантов цена таких объектов способна увеличиваться.
Главный вывод
На офисном рынке Новосибирска нет дефицита квадратных метров вообще. Есть дефицит качественного, целостного и понятного корпоративному покупателю продукта.
Особенно мало отдельно стоящих зданий площадью около 2–3 тыс. м² в центральных районах, рядом с метро и с достаточным количеством парковочных мест.
Именно поэтому такие объекты следует оценивать не только через среднюю цену квадратного метра. Их стоимость формируют редкость предложения, возможность единоличного владения, качество архитектуры и способность здания стать полноценной штаб-квартирой компании.
Иногда самое ценное в недвижимости - не количество метров. А отсутствие достойной альтернативы.